Promulguée le 26 novembre 2025 et publiée au Journal officiel le lendemain, la loi n° 2025-1129, dite « loi Huwart », affiche une ambition claire : relancer la construction de logements en France par une simplification massive des procédures.
Que vous soyez promoteur, architecte, ou un particulier portant un projet d’envergure, cette réforme rebat les cartes. Elle offre de nouvelles opportunités pour vos Permis de Construire et Permis d’Aménager, mais impose en contrepartie une vigilance procédurale accrue. Le Cabinet VAILLES décrypte pour vous les impacts directs de ce texte sur vos projets immobiliers.
C’est sans doute la mesure phare pour les maîtres d’ouvrage soucieux de sécuriser leurs opérations en cours. Jusqu’à présent, le dépôt d’un permis modificatif pouvait être risqué si le Plan Local d’Urbanisme (PLU) avait évolué défavorablement entre-temps.
La loi Huwart introduit un principe fort de cristallisation des règles. Concrètement, l’administration ne peut plus refuser une demande de permis de construire ou d’aménager modificatif en se basant sur des règles d’urbanisme entrées en vigueur après la délivrance du permis initial.
Cette protection juridique est valable sous deux conditions :
Attention toutefois, cette cristallisation n’est pas absolue. Elle ne s’applique pas si les nouvelles règles d’urbanisme visent impérativement à préserver la sécurité ou la salubrité publique.
La loi Huwart apporte des outils innovants pour les aménageurs, permettant de penser l’urbanisme de manière plus globale et moins contrainte par le parcellaire strict.
C’est une innovation majeure : il est désormais possible d’obtenir un permis d’aménager unique pour des unités foncières non contiguës (terrains séparés physiquement). Pour être éligible, le projet doit :
Note du Cabinet VAILLES : Fait notable pour vos projets environnementaux, le périmètre peut inclure des parcelles destinées à être renaturées, même si aucun travaux d’aménagement n’y est prévu.
La vie de la copropriété horizontale est simplifiée. La majorité requise pour modifier les documents du lotissement (règlement, cahier des charges) à l’initiative des colotis est abaissée.
Par ailleurs, la loi soumet désormais les terrains lotis en vue de la création de jardins aux dispositions applicables aux lotissements (articles L. 442-9 et suivants).
Pour encourager la transformation du bâti existant et la densification douce, le législateur lève certains freins techniques et réglementaires.
Une autorisation d’urbanisme ne peut plus être refusée pour des travaux de surélévation ou de transformation limitée au seul motif que la construction initiale n’est pas conforme aux règles actuelles (implantation, emprise, aspect).
De plus, des dérogations au PLU sont possibles pour surélever un immeuble achevé depuis plus de 2 ans, spécifiquement pour la création de logements.
L’autorité compétente peut désormais autoriser le changement de destination d’un bâtiment agricole ou forestier, même situé en dehors des zones urbanisées. Cela reste toutefois soumis à l’avis conforme de la CDPENAF (Commission Départementale de la Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers).
Si la loi facilite l’obtention des permis, elle durcit considérablement les règles du jeu en cas de contentieux. C’est un point de vigilance absolu pour les pétitionnaires comme pour les tiers.
La loi modifie la gestion des contestations contre les autorisations d’urbanisme (PC, PA, DP) :
C’est le piège procédural majeur de cette réforme. L’exercice d’un recours gracieux ne proroge plus le délai de recours contentieux.
En clair : Si vous déposez un recours gracieux en mairie et attendez la réponse pour saisir le tribunal administratif, il sera probablement trop tard. Le délai pour saisir le juge continue de courir pendant l’instruction de votre recours gracieux.
Q1 : La loi Huwart modifie-t-elle le régime de la Déclaration Préalable (DP) ? R : Partiellement. Le Conseil constitutionnel a censuré l’article qui prévoyait de soumettre certains changements de sous-destination à une simple DP. Cependant, la loi permet aux autorités de mettre en demeure un contrevenant (travaux illégaux) de déposer une DP de régularisation.
Q2 : Les Certificats d’Urbanisme (CU) sont-ils concernés par la cristallisation ? R : Non, les sources législatives actuelles ne mentionnent pas de modification spécifique du régime des certificats d’urbanisme (art. L. 410-1) dans ce texte. La cristallisation évoquée ici concerne spécifiquement les permis modificatifs.
Q3 : Quand s’applique la réduction du nombre de places de parking ? R : Cette réduction est applicable dès l’entrée en vigueur de la loi, notamment pour les projets situés à moins de 800 mètres d’une gare ou d’un transport en commun performant, limitant l’obligation à 0,5 place par logement.
La loi Huwart offre une boîte à outils puissante pour adapter les projets immobiliers en 2025 (permis modificatifs sécurisés, dérogations, lotissements multi-sites).
Pour utiliser une métaphore, l’urbanisme post-loi Huwart ressemble à une autoroute nouvellement asphaltée : on peut y rouler plus vite et plus souplement grâce aux nouvelles dérogations, mais les radars (délais de recours réduits) sont beaucoup plus sévères. Une sortie de route procédurale est vite arrivée si l’on ne surveille pas le compteur.
Vous avez un projet de construction ou faites face à un refus de permis ? L’équipe du Cabinet VAILLES est à jour des dernières réformes pour vous accompagner.
Publié le décembre 9, 2025 dans urbanisme
