Vendre un terrain ou un bien immobilier à Muret, Saint-Gaudens ou ailleurs en Haute-Garonne est une opération complexe. Une question revient systématiquement chez nos clients : la mairie peut-elle s’inviter dans la transaction et « réquisitionner » le bien ?
L’essentiel en 50 mots (Réponse Directe) : Le Droit de Préemption Urbain (DPU) permet à une commune d’acquérir prioritairement un bien mis en vente dans certaines zones définies par le PLU (Zones U ou AU). La mairie dispose de deux mois après la réception de la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) pour se prononcer. Ce droit doit être motivé par un projet d’intérêt général.
Depuis 1962, le Cabinet VAILLES sécurise les transactions foncières. L’incertitude liée au DPU est une réalité que nous gérons quotidiennement aux côtés des notaires. Voici l’analyse technique de nos experts pour comprendre vos droits et les limites du pouvoir municipal.
Le Droit de Préemption Urbain n’est pas une expropriation, mais un droit de substitution. Concrètement, si vous trouvez un acheteur pour votre terrain, la commune peut décider de prendre sa place aux mêmes conditions (ou à un prix différent, voir plus bas).
Selon les articles L.211-1 et suivants du Code de l’urbanisme, ce droit n’est pas absolu. Pour l’exercer, la commune doit justifier d’un projet réel d’intérêt général :
Si la mairie achète « pour acheter » sans motif précis, la décision peut être contestée administrativement.
Toutes les parcelles ne sont pas concernées. À Muret comme à Saint-Gaudens, le DPU s’applique strictement dans des périmètres délimités par délibération du conseil municipal.
En consultant le Plan Local d’Urbanisme (PLU), le DPU couvre généralement :
Attention, le droit de préemption ne concerne pas que le foncier nu. L’article L.214-1 du Code de l’urbanisme permet aux communes de préempter des fonds de commerce, des baux commerciaux ou des terrains destinés à des aménagements commerciaux (surface de vente entre 300 et 1000 m²). C’est un outil souvent utilisé pour préserver la diversité commerciale en centre-ville.
L’Œil de l’Expert VAILLES : Avant toute mise en vente, demandez à votre géomètre-expert ou notaire de vérifier le certificat d’urbanisme. Il indiquera si votre parcelle est grevée d’un droit de préemption.
La vente d’un bien soumis au DPU suit un protocole rigoureux. Le non-respect de ces étapes entraîne la nullité de la vente.
Dès qu’un acquéreur est trouvé et le compromis signé, le notaire envoie une DIA à la mairie. Ce document officiel (Cerfa) informe la commune du prix et des conditions de la vente.
La mairie dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA pour répondre.
Trois scénarios sont possibles :
C’est la crainte majeure des propriétaires. Si la commune propose un prix inférieur à celui de votre acquéreur initial, vous n’êtes pas bloqué.
Vous avez trois options :
Dans ce bras de fer, l’expertise technique est votre meilleure défense. Le Cabinet VAILLES intervient pour :
Non. Le droit de préemption urbain s’applique aux aliénations à titre onéreux (ventes). Les donations, successions ou partages familiaux échappent généralement à ce dispositif, sauf cas très particuliers.
Non. L’identité de l’acheteur n’empêche pas l’exercice du DPU. Cependant, une division parcellaire intelligente, orchestrée par un géomètre-expert, peut parfois modifier la nature du projet et le rendre moins « stratégique » pour la commune.
Si la DIA mentionnait que la commission était à la charge de l’acquéreur, la mairie doit la payer. Si elle était à la charge du vendeur, elle est incluse dans le prix de vente préempté.
Le droit de préemption urbain est une contrainte légale forte, mais il est strictement encadré par le Code de l’urbanisme. Une commune ne peut pas bloquer une vente arbitrairement.
À Muret et Saint-Gaudens, la pression foncière augmente les cas de recours au DPU. Pour naviguer entre les zones U, les projets d’urbanisation future et les droits commerciaux, l’appui d’un expert technique est indispensable.
Vous avez un doute sur la constructibilité de votre terrain ou un projet de division ? Pascal et l’équipe du Cabinet VAILLES vous accompagnent pour valoriser votre foncier et anticiper les contraintes administratives.
Publié le janvier 27, 2026 dans urbanisme
