Le vocabulaire du foncier, de l’urbanisme et de la copropriété est parfois difficile à appréhender pour les non-spécialistes. Ce glossaire rassemble les termes que vous rencontrerez le plus fréquemment dans vos démarches foncières et urbanistiques en Haute-Garonne. Les définitions sont rédigées par les géomètres-experts du Cabinet Vailles pour être précises et accessibles.
A
Alignement
Limite séparant le domaine public routier (voirie) de la propriété privée riveraine. L’alignement est fixé par arrêté municipal ou par le plan local d’urbanisme. Il détermine notamment la marge de recul imposée pour construire.
Arpentage
Mesurage des terres en vue d’en déterminer la superficie. Terme générique, moins précis juridiquement que le bornage. → Voir Bornage.
B
Bornage
Opération par laquelle un géomètre-expert fixe de manière définitive et contradictoire les limites séparatives entre deux propriétés foncières contiguës. Le bornage est matérialisé par des bornes et consigné dans un procès-verbal signé par les propriétaires. Seul un géomètre-expert inscrit à l’OGE est habilité à réaliser cette opération (loi du 7 mai 1946).
Borne
Repère physique (en béton, en fer ou en pierre) implanté sur le terrain par le géomètre-expert pour matérialiser les points de limite entre propriétés. Les bornes sont pérennes et leur déplacement intentionnel est un délit (article 322-4-1 du Code pénal).
C
Cadastre
Document fiscal géré par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), représentant graphiquement les parcelles d’une commune. Le cadastre identifie chaque parcelle par une référence (section + numéro de parcelle) et est utilisé pour le calcul des impôts fonciers. Attention : le cadastre n’est pas un document de propriété et ses limites ne sont pas opposables aux tiers.
CUb (Certificat d’urbanisme opérationnel)
Acte administratif délivré par la mairie qui indique si un terrain est constructible pour un projet précis, et sous quelles conditions (réseaux, accès, contraintes urbanistiques). Le CUb est valable 18 mois.
Copropriété
Régime juridique applicable à un immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes (copropriétaires), chacune disposant d’une quote-part des parties communes et d’un ou plusieurs lots privatifs. La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965.
D
Déclaration préalable (DP)
Autorisation d’urbanisme simplifiée, requise notamment pour les constructions de faible emprise (moins de 20 m² en zone urbanisée), les travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment, et certaines divisions foncières. Le délai d’instruction est d’un mois.
Délimitation
Détermination des limites d’une propriété à partir des titres et des actes existants. Peut être réalisée sans accord contradictoire des voisins. Valeur juridique inférieure au bornage contradictoire.
Division en volumes
Technique de découpe d’un immeuble complexe (galerie commerciale, ensemble immobilier mixte) en volumes tridimensionnels ayant chacun un régime de propriété autonome. Alternative à la copropriété pour les grands ensembles.
DMPC (Document Modificatif du Parcellaire Cadastral)
Document établi par le géomètre-expert qui traduit une division ou une fusion parcellaire en nouvelles références cadastrales. Il est obligatoire pour toute mutation notariale d’une partie de parcelle et doit être approuvé par le service du cadastre.
E
E-E-A-T
Acronyme utilisé par Google pour évaluer la qualité d’un site web : Expérience, Expertise, Autorité, Fiabilité (Experience, Expertise, Authoritativeness, Trustworthiness). Particulièrement important pour les professions réglementées (droit, santé, foncier).
EDD (État descriptif de division)
Document établi par le géomètre-expert lors d’une mise en copropriété. Il décrit chaque lot (numéro, désignation, quote-part des parties communes en tantièmes) et constitue la base légale de la copropriété avec le règlement de copropriété.
Empiètement
Construction ou ouvrage réalisé en partie sur la propriété voisine. L’empiètement est sanctionnable civilement (démolition, indemnisation) et peut être révélé par un bornage ou un relevé précis.
L
Lotissement
Division d’un terrain en plusieurs lots destinés à être construits, avec création ou aménagement de voies et espaces communs. Soumis à permis d’aménager dès lors que des équipements communs sont à réaliser, ou dans certains cas prévus par le code de l’urbanisme.
M
Mitoyenneté
Régime juridique d’un mur, d’une clôture ou d’un fossé séparant deux propriétés et appartenant en copropriété aux deux voisins. Les charges d’entretien sont partagées. La mitoyenneté se distingue de la propriété exclusive d’un mur séparatif.
P
Parcelle cadastrale
Unité de base du cadastre, identifiée par une section et un numéro au sein d’une commune. Une parcelle peut appartenir à un ou plusieurs propriétaires. Elle peut être différente de la propriété réelle si plusieurs parcelles cadastrales forment un seul tènement foncier.
Permis d’aménager (PA)
Autorisation d’urbanisme requise pour les opérations de lotissement comprenant des équipements communs, les terrains de camping, les parcs résidentiels de loisirs, etc. Délai d’instruction : 3 mois minimum.
PLU / PLUi
Plan Local d’Urbanisme (ou intercommunal) : document de planification urbaine qui fixe les règles d’occupation des sols sur le territoire d’une commune ou d’un groupement de communes. Il définit les zones (U, AU, A, N), les règles de constructibilité, les servitudes et les orientations d’aménagement.
Procès-verbal de bornage
Document officiel établi par le géomètre-expert à l’issue d’un bornage. Il décrit les limites fixées, les coordonnées des bornes, la superficie des parcelles et est signé par tous les propriétaires riverains. Il constitue la preuve juridique du bornage.
R
Relevé topographique
Opération de mesurage du terrain (altimétrie et planimétrie) permettant d’établir un plan précis d’un terrain ou d’un bâtiment. Réalisé par le géomètre-expert pour servir de base à un projet architectural ou d’aménagement.
Rétablissement de bornage
Opération de réimplantation de bornes disparues ou déplacées, sur la base d’un bornage antérieur dont le procès-verbal est disponible. Le rétablissement ne constitue pas un nouveau bornage mais la remise en place des repères existants.
S
Servitude
Charge imposée sur un fonds (fonds servant) au profit d’un autre fonds (fonds dominant). Les servitudes peuvent être légales (passage, écoulement des eaux, etc.) ou conventionnelles (créées par accord entre propriétaires). Elles sont attachées aux propriétés et se transmettent avec elles.
Superficie pondérée (copropriété)
Méthode de calcul de la superficie d’un lot de copropriété prenant en compte non seulement la surface au sol mais aussi la nature des pièces et leur orientation (méthode Carrez pour les parties privatives, ou méthode des tantièmes).
T
Tantième
Quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes d’une copropriété, exprimée en millièmes ou en dix-millièmes. Les tantièmes servent à répartir les charges de copropriété et déterminent le poids de vote de chaque copropriétaire en assemblée générale.
Topographie
Science du levé et de la représentation des formes du terrain (relief, altitudes, superficies). La topographie est l’une des compétences fondamentales du géomètre-expert, mobilisée pour les plans de situation, les relevés de bâtiments, les projets d’aménagement et les études d’impact.
V
Vue (servitude de)
Contrainte légale ou conventionnelle réglementant les ouvertures (fenêtres, balcons) donnant sur la propriété voisine. Le Code civil impose des distances minimales : 1,90 m pour les vues droites, 0,60 m pour les vues obliques, sauf accord entre propriétaires ou servitude conventionnelle.
Ce glossaire est régulièrement mis à jour par le Cabinet Vailles. Pour toute question sur un terme spécifique ou votre projet foncier, contactez-nous au 05 61 51 01 27 (Muret) ou au 05 61 89 11 47 (Saint-Gaudens).
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