C’est une situation classique lors d’une transaction immobilière : vous consultez un acte de vente qui mentionne une surface de 75 m², puis un diagnostic locatif pour le même appartement qui indique 68 m². Y a-t-il une erreur ? Pas forcément.
Dans le jargon immobilier, la confusion entre surface privative (Loi Carrez) et surface habitable (souvent associée à la Loi Boutin) est fréquente. Pourtant, ces deux notions juridiques répondent à des définitions distinctes, des modes de calculs différents et, surtout, des objectifs opposés.
Au Cabinet VAILLES, nous constatons régulièrement que cette méconnaissance peut entraîner des litiges coûteux. Qu’il s’agisse de fixer un prix de vente ou un montant de loyer, comprendre la nuance est indispensable pour sécuriser votre transaction.
Instaurée par la loi du 18 décembre 1996, la Loi Carrez a pour objectif premier de protéger les acquéreurs de lots de copropriété. Elle oblige le vendeur à mentionner la superficie privative exacte du lot vendu.
Elle est obligatoire dès lors que vous vendez un bien situé en copropriété (appartement, local commercial, ou maison en lotissement horizontal). Elle ne concerne pas les maisons individuelles hors copropriété, ni les terrains à bâtir.
La surface Carrez comptabilise la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, et embrasures de portes et fenêtres.
La particularité de la Loi Carrez : Elle est plus « généreuse » que la surface habitable. Elle inclut par exemple :
Définie par le Code de la Construction et de l’Habitation (article R. 111-2), la surface habitable est la notion utilisée pour garantir des conditions de logement décentes. Depuis la loi Boutin de 2009, elle doit impérativement figurer dans le bail de location.
Elle est requise pour la mise en location d’un logement (vide ou meublé) à usage de résidence principale. Elle sert aussi de base au calcul de la taxe d’habitation.
Contrairement à la Loi Carrez, la surface habitable se concentre sur l’espace réellement « vivable ». Par conséquent, elle exclut systématiquement :
C’est pourquoi la surface habitable est souvent inférieure à la surface Carrez.
Pour visualiser rapidement les différences, voici comment sont traités certains espaces spécifiques selon le calcul choisi :
| Élément | Loi Carrez (Vente Copro) | Surface Habitable (Location) |
| Hauteur < 1,80m | Exclu | Exclu |
| Placards | Inclus | Inclus |
| Combles aménagés | Inclus (si >1,80m) | Inclus (si >1,80m) |
| Vérandas closes | Inclus | Exclu |
| Loggias closes | Inclus | Exclu |
| Sous-sols / Remises | Inclus (hors caves) | Exclu |
| Garages / Parkings | Exclu | Exclu |
S’il y a bien un point commun entre ces deux mesures, c’est la règle de la hauteur sous plafond.
Que ce soit pour la surface Carrez ou la surface habitable, toute partie de la pièce dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre n’est pas comptabilisée.
Cela concerne particulièrement :
Exemple : Une chambre mansardée peut faire 15 m² au sol, mais seulement 9 m² en Loi Carrez ou habitable si les pentes de toit sont importantes. On parle alors de « surface utile » pour la partie non comptabilisée, qui apporte de la valeur d’usage mais ne rentre pas dans le calcul officiel du prix au m².
L’exactitude du mesurage n’est pas une simple formalité administrative. Une erreur peut avoir des conséquences financières directes pour le propriétaire.
La loi tolère une marge d’erreur de 5 % (un vingtième) entre la surface annoncée et la surface réelle.
Conseil du Cabinet VAILLES : Bien qu’il soit légalement possible de mesurer soi-même, le recours à un géomètre-expert engage sa responsabilité professionnelle et vous protège en cas de litige.
Q1 : Une véranda compte-t-elle dans la surface habitable ?
R : Non. Même si elle est chauffée, isolée et utilisée comme un salon, une véranda est exclue du calcul de la surface habitable (Loi Boutin). En revanche, elle est comptabilisée dans la surface privative (Loi Carrez) si elle est close, couverte et d’une hauteur supérieure à 1,80m.
Q2 : Dois-je fournir un certificat Loi Carrez pour vendre une maison individuelle ?
R : Non, pas si la maison est individuelle et ne fait pas partie d’une copropriété (ou d’une ASL). Toutefois, mentionner la surface habitable reste fortement recommandé pour informer l’acheteur, et la surface utile est souvent utilisée pour l’estimation.
Q3 : La durée de validité d’un certificat de mesurage est-elle limitée ?
R : Un certificat de mesurage (Carrez ou Boutin) a une durée de validité illimitée… tant que des travaux modifiant la surface (agrandissement, abattement de cloisons, isolation intérieure épaisse) n’ont pas été réalisés. En cas de travaux, un nouveau mesurage est impératif.
En résumé, retenir la différence est simple : la Loi Carrez valorise votre patrimoine lors d’une vente en copropriété en incluant un maximum d’espaces privatifs, tandis que la surface habitable définit le confort de vie strict pour une location.
Ne laissez pas une confusion de quelques mètres carrés compromettre votre transaction ou vos revenus locatifs. Pour une estimation précise ou une sécurisation juridique de vos actes, l’expertise d’un professionnel reste votre meilleur atout.
Vous avez un doute sur le calcul de votre surface ? Contactez le Cabinet VAILLES pour un accompagnement personnalisé.
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Publié le décembre 18, 2025 dans Copropriété
